등기부등본의 갑구는 소유권과 그에 관한 제한을, 을구는 근저당권·전세권·임차권 등 소유권 외의 권리를 보여 줍니다. 전세 계약 전에는 표제부로 집의 주소·동·호수를 확인하고, 갑구에서 현재 유효한 소유권등기와 처분 제한을, 을구에서 담보권과 임차권 등을 확인하세요. 다만 등기에 공신력이 인정되는 것은 아니므로, 등기부만 깨끗하다고 보증금이 안전한 것은 아닙니다.
법령 검토 기준: 2026년 10월 17일. 부동산등기법은 2025년 1월 31일 시행본, 주택임대차보호법은 2026년 1월 2일 시행본을 기준으로 정리했습니다.
등기부등본과 등기사항증명서, 무엇이 다른가요?
흔히 부르는 ‘등기부등본’은 현재 등기사항증명서라는 이름으로 발급됩니다. 등기기록 전체를 대상으로 하는 등기사항전부증명서와 특정 부분을 대상으로 하는 등기사항일부증명서가 있으므로, 모든 증명서를 전부증명서라고 부르는 것은 정확하지 않습니다. 누구든지 수수료를 내고 등기기록을 열람하거나 증명서를 발급받을 수 있습니다(부동산등기법 제19조).
권리관계를 살필 때는 전부증명서를 기준으로 읽고, 발급·열람 옵션이 말소사항 포함인지 현재 유효사항인지 확인하세요. 말소사항이 포함된 문서에서는 말소된 권리와 현재 유효한 권리를 구별해야 합니다. ‘주요 등기사항 요약’이 제공되더라도 본문 등기사항을 함께 확인하세요.
등기사항증명서 구성: 표제부·갑구·을구
부동산등기법 제15조 제2항은 등기기록을 표제부·갑구·을구로 나눕니다. 단독주택·다가구주택은 건물뿐 아니라 토지 등기기록도 따로 확인해야 합니다. 아파트·다세대주택 등 구분건물은 1동의 건물과 전유부분의 표시, 대지권의 목적인 토지와 대지권의 표시를 구별해 읽습니다.
| 구분 | 기록하는 내용 | 확인할 것 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 표시 | 소재지번·건물명칭·동·호수, 구조·면적, 대지권 종류·비율과 별도등기 표시 |
| 갑구 | 소유권에 관한 사항 | 현재 유효한 소유권등기의 명의인·공유지분, 가압류·압류·가처분·가등기·경매개시결정·신탁 |
| 을구 | 소유권 외의 권리에 관한 사항 | 근저당권·저당권·전세권·임차권·지상권·지역권 등과 변경·이전·말소 여부 |
집합건물의 대지권 표시에 ‘별도등기 있음’ 등이 보이면 해당 토지 등기기록까지 확인하세요. 대지권이 표시되지 않았다는 이유만으로 바로 불법 건물이라고 단정하지 말고, 토지 권리와 미등기 사유를 확인해야 합니다. 표제부와 계약서의 면적을 대조하되 전용면적과 공급면적을 혼동하지 않도록 주의하세요. 건축물대장도 함께 확인해 용도와 위반건축물 표시 등을 살펴보세요.
갑구 읽는 법: 맨 마지막 줄보다 유효한 소유권등기
갑구의 마지막 기재가 곧 현재 소유자라는 뜻은 아닙니다. 마지막 등기가 가압류·말소·주소변경일 수도 있고, 공유자별 지분이 나뉘어 있을 수도 있습니다. 소유권보존·이전등기와 변경·말소 내역을 연결해 현재 유효한 소유권등기의 명의인 및 지분을 확인하세요.
계약 상대방의 신분증과 등기명의인을 대조하고, 대리인이 계약한다면 위임 범위와 대리권을 별도로 확인하세요. 신탁등기가 있으면 수탁자 명의, 신탁원부의 임대 권한·제한과 필요한 동의 여부까지 살펴야 합니다.
| 등기 | 의미와 주의점 |
|---|---|
| 가압류 | 금전채권의 장래 강제집행을 보전하기 위한 조치입니다. 보증금 회수에 미칠 영향을 확인해야 합니다. |
| 압류 | 강제집행이나 체납처분 등에 따른 처분 제한입니다. 세금 체납에 의한 압류만 있는 것은 아닙니다. |
| 가처분 | 소유권 등 권리관계의 다툼을 보전하기 위한 처분금지가처분 등이 기록될 수 있습니다. 구체적인 등기목적과 내용을 읽어야 합니다. |
| 가등기 | 본등기 순위 보전 등을 위한 등기입니다. 소유권이전청구권 보전인지 담보가등기인지 등 원인과 내용을 확인해야 합니다. |
| 경매개시결정 | 경매 절차가 개시되었다는 표시입니다. 사건번호와 경매 현황을 확인해야 합니다. |
| 신탁 | 신탁관계가 등기된 상태입니다. 종전 소유자나 중개인의 설명만 믿지 말고 신탁원부와 실제 임대 권한을 확인해야 합니다. |
을구 읽는 법: 채권최고액과 주택임차권 확인
근저당권의 채권최고액은 담보되는 채권의 한도이지 실제 대출잔액 자체가 아닙니다. 채권최고액·내 보증금·다른 선순위 채권과 예상 매각가를 함께 검토해야 하며, 이 금액들의 단순 합계만으로 보증금 회수가 보장되지는 않습니다. 근저당권을 말소하기로 약속했다면 실제 말소 여부와 잔금 지급·말소 절차를 확인하세요.
‘주택임차권’ 등기는 등기 원인을 확인해야 합니다. 모든 임차권등기가 반드시 보증금 미반환 때문에 이루어진 것은 아닙니다. 다만 임차권등기명령에 따른 등기라면 임대차 종료 후 보증금 미반환을 이유로 한 절차이므로 특히 주의하세요.
임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없습니다. 임차 목적이 주택의 일부이면 해당 부분에 한정됩니다(제3조의3 제6항). 이는 모든 임차인의 모든 우선변제권이 사라진다는 뜻은 아닙니다. 제도의 요건과 효과는 임차권등기명령 신청과 이사 전 확인사항에서 이어서 볼 수 있습니다.
갑구·을구 권리의 순위는 어떻게 비교하나요?
같은 부동산에 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(부동산등기법 제4조). 등기 순서와 실제 경매 배당 결과는 구별해야 합니다. 소액보증금의 최우선변제, 조세채권, 등기되지 않은 선순위 임차권 등은 별도의 법률과 요건이 적용됩니다.
| 비교 대상 | 기준 |
|---|---|
| 같은 구의 등기 | 순위번호 |
| 서로 다른 구의 등기 | 접수번호. 접수연월일도 함께 확인합니다. |
| 부기등기 | 원칙적으로 주등기 순위. 같은 주등기의 부기등기끼리는 등기 순서(제5조). |
예를 들어 갑구의 ‘순위번호 3’과 을구의 ‘순위번호 2’를 숫자만으로 비교하면 안 됩니다. 접수연월일과 접수번호를 함께 살펴 등기 순서를 확인하세요.
등기부에 공신력이 없다는 말의 의미
등기부는 중요한 공적 자료이지만 그 기재를 믿고 거래했다는 이유만으로 실제 존재하지 않는 권리를 취득하도록 보호하는 공신력은 인정되지 않습니다. 대법원도 등기기재에 부합하는 실체상의 권리관계가 있어야 등기의 유효성이 인정된다고 설명했습니다(대법원 1969. 6. 10. 선고 68다199 판결).
등기부에 나타나지 않는 임차인의 보증금, 임대인의 체납세금, 위조·무권대리 위험도 따로 확인해야 합니다. 납세증명서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황 등은 각 자료의 신청 자격·동의 요건에 따라 확인하세요. 등기부 확인만으로 시세나 보증금 회수 가능성까지 증명되지는 않습니다.
전세 계약 전·잔금일 체크리스트
- 계약 전: 등기사항전부증명서의 부동산 종류·주소·동·호수와 계약서가 일치하는지 확인합니다.
- 계약 전: 토지·건물 또는 구분건물·대지권까지 확인하고 건축물대장과 대조합니다.
- 계약 전: 유효한 소유권등기·공유지분, 계약 권한과 신탁원부를 확인합니다.
- 계약 전: 갑구의 처분 제한과 을구의 근저당권·전세권·임차권을 확인하고, 다른 선순위 보증금·세금·시세도 조사합니다.
- 계약일·잔금 직전: 최신 등기기록을 다시 확인하고 새 등기 및 진행 중인 등기신청에 유의합니다.
- 입주·잔금일: 실제 주택 인도와 전입신고를 마치고 확정일자를 확인합니다. 기존 권리 말소를 약속했다면 실제 이행도 확인합니다.
- 그 다음 날: 새 담보권 등 변동 여부를 다시 확인하고, 약정 위반이 발견되면 즉시 대응합니다.
대항력은 주택의 인도와 주민등록을 모두 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항). 전입신고만으로 생기는 것은 아닙니다. 그 사이 새 근저당권이 등기되면 불리해질 수 있으므로 재확인과 특약이 필요하지만, 특약만으로 제3자의 권리가 당연히 무효가 되지는 않습니다. 자세한 취득 요건은 대항력·우선변제권과 전입신고·확정일자 순서를 참고하세요.
자주 묻는 질문
등기부등본 갑구와 을구의 차이는 무엇인가요?
갑구는 소유권에 관한 사항, 을구는 소유권 외의 권리에 관한 사항을 기록합니다. 갑구에서는 소유자와 처분 제한을, 을구에서는 근저당권·전세권·임차권 등의 내용을 확인하세요.
을구에 ‘기록사항 없음’이면 전세 계약이 안전한가요?
아닙니다. 을구에 기록이 없어도 갑구의 압류·신탁, 등기되지 않은 선순위 임차인의 보증금, 세금 체납, 시세 위험 등이 있을 수 있습니다. 등기부에 공신력이 인정되는 것도 아니므로 여러 자료를 함께 확인해야 합니다.
갑구의 맨 마지막 사람이 현재 소유자인가요?
무조건 그렇지는 않습니다. 말소·변경·가압류 등기가 뒤에 기록될 수 있습니다. 현재 유효한 소유권보존·이전등기와 공유지분을 확인해야 합니다.
열람용 등기부를 출력해 제출해도 되나요?
권리관계 확인에는 열람을 이용할 수 있지만 열람용 출력물과 발급용 증명서를 같은 것으로 취급하면 안 됩니다. 관공서·금융기관 등에 제출할 때는 해당 기관이 요구하는 발급용 등기사항증명서를 준비하세요.
공식 확인 자료와 면책 안내
- 국가법령정보센터: 부동산등기법 제4조·제5조·제15조·제19조
- 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조의3
- 대법원 68다199 판결: 등기 공신력 관련 판시
- 대법원 인터넷등기소: 등기기록 열람·등기사항증명서 발급
이 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 계약의 안전성이나 보증금 반환을 보장하는 법률 자문이 아닙니다. 권리 순위·신탁·경매·세금 등이 얽힌 사안은 최신 등기기록과 관련 자료를 갖추어 변호사·법무사 등 전문가에게 확인하세요.