계약갱신요구권은 원칙적으로 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사할 수 있으며, 1회에 한해 2년을 갱신할 수 있는 권리입니다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없지만, 법정 연체·무단 전대·철거·재건축·실제 거주 등 9가지 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.
2026년 10월 17일 현재 시행 중인 주택임대차보호법 제6조, 제6조의2, 제6조의3, 제7조를 기준으로 행사기간부터 실거주 거절 후 손해배상까지 정리합니다. 문자·내용증명 등으로 갱신요구의 내용과 임대인에게 도달한 날짜를 남기는 것이 중요합니다.
계약갱신요구권의 기간·횟수·갱신기간은 어떻게 되나요?
| 항목 | 기준 | 근거·주의사항 |
|---|---|---|
| 요구기간 | 임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 | 제6조 제1항·제6조의3 제1항. 기간 안에 임대인에게 도달해야 함 |
| 요구횟수 | 1회 | 제6조의3 제2항. 묵시적 갱신 자체는 행사로 보지 않음 |
| 갱신 존속기간 | 2년 | 제6조의3 제2항. 임차인의 중도 해지 통지는 가능 |
| 계약조건 | 종전과 동일한 조건이 원칙 | 제6조의3 제3항. 차임·보증금은 제7조 범위에서 증감 가능 |
| 증액 상한 | 종전 약정 차임·보증금의 5%를 초과할 수 없음 | 제7조. 지자체 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있으며, 5%가 자동 인상되는 것은 아님 |
| 갱신 후 임차인 해지 | 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력 | 제6조의3 제4항·제6조의2 |
제7조의 증액청구는 임대차계약 또는 약정 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 증액 사유와 상한을 충족하는지도 확인해야 하며, 임대인이 언제나 5%를 올릴 수 있다는 뜻은 아닙니다.
‘만료 2개월 전’은 60일 전과 같다는 뜻이 아닙니다. 계약서의 실제 만료일을 기준으로 월 단위 기간을 계산하고, 마지막 날까지 기다리지 말고 여유 있게 통지하세요. 발송일만으로는 부족하므로 문자 수신·회신, 우편 배달기록 등 도달 자료를 보관합니다.
2개월 전 기준은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다(법률 제17363호 부칙 제2조). 그 이전 계약이 갱신 없이 장기간 존속하는 예외적 사안은 종전의 1개월 전 기준 적용 여부를 따로 확인해야 합니다.
집주인이 계약갱신을 거절할 수 있는 9가지 사유는 무엇인가요?
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 거절 사유는 다음과 같습니다. 임대인의 단순한 희망이나 주장만으로 사유가 자동 인정되는 것은 아닙니다.
| 조문 | 거절 사유 | 확인할 사항 |
|---|---|---|
| 1호 | 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실 | 월세라면 두 달치 상당액. 반드시 두 달 연속 연체만을 뜻하지 않으며, 뒤늦게 갚았다고 과거 연체 사실이 없어지는 것은 아님 |
| 2호 | 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차 | 실제로 부정한 방법으로 임차했는지 확인 |
| 3호 | 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공 | 보상 제안만이 아니라 합의와 상당한 보상 제공이 필요 |
| 4호 | 임대인 동의 없이 주택 전부 또는 일부를 전대 | 전대 사실과 임대인의 동의 여부 확인 |
| 5호 | 고의나 중대한 과실로 주택 전부 또는 일부를 파손 | 통상적인 사용에 따른 낡음과 구별. 단순히 ‘심한 훼손’만으로 요건을 대체할 수 없음 |
| 6호 | 주택 전부 또는 일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가 | 멸실 정도와 거주 목적 달성 가능성 확인 |
| 7호 | 법정 사유에 따른 주택 전부 또는 대부분의 철거·재건축을 위해 점유 회복 필요 | 계약 당시 구체적으로 고지한 계획에 따르는 경우, 노후·훼손 등 안전사고 우려가 있는 경우, 또는 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우 중 하나여야 함 |
| 8호 | 임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우 | 실거주 의사의 진정성 확인. 막연히 ‘가족이 들어온다’는 말만으로 범위가 확대되지는 않음 |
| 9호 | 임차인 의무의 현저한 위반 또는 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 | 단순한 불편이나 관계 악화와 구별하여 중대성 판단 |
재건축이나 리모델링을 계획한다는 말만으로는 7호가 충족되지 않습니다. 계약 때 공사시기·소요기간 등을 포함한 구체적인 계획을 고지했는지, 안전사고 우려나 다른 법령상 사유가 있는지와 점유 회복의 필요성을 확인해야 합니다.
실거주를 이유로 거절하면 집주인이 무엇을 증명해야 하나요?
임대인 등이 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명책임은 임대인에게 있습니다. 대법원은 ‘내가 살겠다’는 의사 표명만으로 실거주 의사가 곧바로 인정되는 것은 아니라고 봅니다. 주거 상황, 가족의 직장·학교, 거주하려는 경위, 갱신거절 전후 사정, 모순되는 언동, 이사 준비 등을 종합해 진정한 의사인지 판단합니다.
근거는 대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결과 대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결입니다. 대한민국 법원 판례 원문: 2023다263551에서 증명책임과 판단 기준을 확인할 수 있습니다.
주택이 매매되어 소유자가 바뀌었다는 사실 자체는 법정 거절 사유가 아닙니다. 다만 임대인 지위를 승계한 새 소유자가 법정 기간 안에 실제 거주 등 사유로 거절할 수 있는지는 소유권 취득·갱신요구·거절의 시점과 구체적 사정에 따라 검토해야 합니다.
실거주 거절 후 다른 사람에게 임대하면 손해배상은 얼마인가요?
임대인이 실제 거주를 이유로 갱신을 거절했지만, 거절하지 않았다면 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). ‘거절한 날부터 무조건 2년’이 아니라, 갱신되었을 계약기간이 기준입니다.
갱신거절 당시 당사자가 손해배상액을 미리 합의하지 않았다면 다음 세 금액 중 가장 큰 금액이 손해배상액이 됩니다(제6조의3 제6항). 세 금액을 모두 합산하는 방식은 아닙니다.
| 비교 항목 | 계산 기준 |
|---|---|
| ① 종전 환산월차임 3개월분 | 갱신거절 당시 환산월차임 × 3 |
| ② 환산월차임 차액 2년분 | (제3자 임대로 얻은 환산월차임 − 갱신거절 당시 환산월차임) × 24 |
| ③ 실제 손해액 | 실거주 사유의 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 |
환산월차임은 실제 월세에 보증금을 법 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 차임으로 전환한 금액을 더한 것입니다. 순수 전세라고 월세를 0원으로만 계산해서는 안 됩니다. 적용 전환율과 실제 손해의 범위·인과관계·증빙을 확인해야 합니다.
집주인이 실제로 들어오지 않았다는 사실만으로 제5항의 손해배상이 자동 확정되는 것은 아닙니다. 이 조항은 제3자 임대, 갱신되었을 기간, 정당한 사유 유무 등을 요건으로 합니다. 매도·공실 등 다른 상황의 책임은 별도 법리에 따라 검토해야 합니다.
- 기간 안에 보낸 갱신요구와 도달 자료를 보관합니다.
- 실거주를 내세운 거절 통지, 퇴거일과 기존 계약조건을 보관합니다.
- 제3자 임대의 시점·조건을 확인할 수 있는 적법한 자료를 확보합니다.
- 이사비·중개보수 등 주장할 손해의 영수증과 갱신거절과의 관련성을 정리합니다.
묵시적 갱신과 중도 해지는 어떻게 다른가요?
묵시적 갱신 자체는 계약갱신요구권을 1회 사용한 것으로 보지 않습니다. 묵시적 갱신은 법정 기간 내 갱신거절·조건변경 등의 통지가 없을 때 법에 따라 계약이 갱신되는 제도이고, 갱신요구권은 임차인이 갱신하겠다는 의사를 행사하는 제도입니다. 계약서를 다시 썼다는 사실만으로 갱신요구권을 썼는지 단정하지 말고, 당시 의사표시와 합의 내용을 확인하세요.
갱신요구권으로 갱신된 계약에도 제6조의2가 적용되어, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다. 별도 합의가 없다면 단순히 먼저 이사했다고 곧바로 차임 부담이 끝나는 것은 아닙니다. 일반적인 합의 갱신의 중도 해지에 이 규정을 자동 적용해서는 안 됩니다.
갱신요구 전에 확인할 체크리스트
- 계약서의 만료일과 갱신요구 가능기간을 확인합니다.
- 과거에 갱신요구권을 행사했는지 문자·계약서·합의 자료로 확인합니다.
- 갱신 의사를 명확히 밝히고 임대인에게 기간 안에 도달했다는 자료를 남깁니다.
- 차임 연체 사실, 전대, 훼손 등 법정 거절 사유가 있는지 확인합니다.
- 실거주 거절이면 누가 거주하는지와 거절 사유·시점에 관한 자료를 남깁니다.
- 증액 협의와 갱신요구권 행사 여부를 구분해 기록하고, 퇴거 시 보증금 반환 일정도 정합니다.
보증금 보호 요건은 대항력과 우선변제권, 전입신고·확정일자 순서에서, 계약 종료 후 보증금을 못 받는 경우의 대응은 전세보증금 반환을 못 받을 때의 대응 순서에서 확인하세요.
계약갱신요구권 FAQ
Q1. 문자로 계약갱신을 요구해도 되나요?
법은 특정 형식을 요구하지 않으므로 문자 등으로도 가능합니다. 다만 갱신요구라는 내용이 분명해야 하고, 법정 기간 내 임대인에게 도달했다는 점을 확인할 수 있도록 수신·회신 자료를 보관하세요.
Q2. 묵시적으로 한 번 갱신되었는데 요구권이 남아 있나요?
묵시적 갱신 자체는 요구권 행사로 보지 않습니다. 별도로 이미 갱신요구권을 행사한 사실이 없다면 현재 계약 만료에 맞춰 법정 기간 안에 행사할 수 있습니다.
Q3. 집주인이 실거주한다고 하면 무조건 나가야 하나요?
임대인 또는 직계존속·직계비속의 진정한 실거주 의사 등 법정 사유가 있어야 합니다. 실거주 사유의 증명책임은 임대인에게 있고, 말만으로 자동 인정되지 않습니다. 다툼이 있다면 통지와 사실관계를 갖춰 개별 검토를 받으세요.
Q4. 갱신 후에는 반드시 2년을 다 살아야 하나요?
아니요. 갱신요구권으로 갱신한 경우 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다. 조기 종료 합의가 있다면 그 내용도 함께 확인합니다.
공식 근거와 법률정보 이용 시 주의사항
조문은 국가법령정보센터 주택임대차보호법(시행 2026년 1월 2일, 법률 제21065호)과 제6조의3 계약갱신 요구 등을 기준으로 확인했습니다. 경과규정과 묵시적 갱신은 법제처 생활법령정보의 임대차계약 갱신 안내를 참고했습니다.
이 글은 일반적인 법률정보이며 개별 사건에 대한 법률 자문이 아닙니다. 갱신요구의 도달, 과거 행사 여부, 실거주 의사와 손해배상은 구체적 사실관계에 따라 달라집니다. 통지·퇴거·소송을 결정하기 전 최신 법령과 계약서, 문자·배달기록 등을 갖춰 변호사·법무사 등 전문가에게 확인하세요.