집주인이 바뀌면 전세보증금은 누구에게 받아야 할까요? 일반 매매로 집주인이 바뀐 경우, 소유권 이전 당시 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마쳐 대항력을 취득·유지하고 있었다면 원칙적으로 새 집주인이 임대인의 지위와 전세보증금 반환채무를 승계합니다. 반대로 대항력을 갖추지 못했다면 전 집주인이 반환의무를 부담하는 것이 원칙입니다. 다만 경매·공매에서는 매각으로 임차권이 소멸하는지와 매수인이 인수하는 보증금 범위를 별도로 확인해야 합니다.
따라서 계약서에 적힌 임대인 이름만 볼 것이 아니라 소유권 이전 시점, 주택의 인도·전입신고, 임차인의 승계 이의 여부를 함께 확인해야 합니다. 특히 보증금을 받기 전에 이사하거나 전출하면 권리관계가 달라질 수 있으므로 순서를 주의해야 합니다.
핵심 요약
- 일반 매매로 대항력 있는 임차주택이 양도되면 새 소유자가 임대인의 권리·의무와 보증금 반환채무를 원칙적으로 승계합니다.
- 이 경우 전 집주인은 원칙적으로 임대차관계에서 빠지고 보증금 반환채무도 면합니다.
- 소유권 이전 당시 대항력이 없다면 새 소유자가 당연히 반환채무를 승계하는 것은 아니며, 전 집주인이 원칙적으로 책임집니다.
- 대항력 있는 임차인도 양도 사실을 안 뒤 상당한 기간 안에 승계를 원하지 않는다는 이의를 제기할 수 있지만, 이의로 인정되는지는 구체적인 행동과 경위에 따라 판단됩니다.
- 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기가 실제로 완료됐는지 확인한 뒤 전출하는 것이 안전합니다.
1. 일반 매매에서는 대항력 있는 임대차를 새 집주인이 승계합니다
주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 이를 대항력이라고 합니다. 전입신고를 한 때에는 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
대항요건을 갖춘 임차주택의 소유권이 이전되면 양수인, 즉 새 소유자는 법률에 따라 임대인의 지위를 승계합니다. 별도로 임차인의 동의를 받거나 새 계약서를 작성해야만 승계되는 것이 아닙니다.
대법원은 새 소유자가 임대차계약상의 권리·의무를 그대로 승계하고, 보증금 반환채무도 면책적으로 인수한다고 봅니다. 따라서 특별한 사정이 없다면 전 집주인은 임대차관계에서 탈퇴하고, 계약이 끝났을 때 임차인은 새 집주인에게 전세보증금 반환을 청구하게 됩니다.
전 집주인과 새 집주인이 매매계약에서 “보증금 반환채무는 승계하지 않는다”고 약정했더라도, 그 내부 약정만으로 대항력 있는 임차인에게 불리한 결과를 강요할 수는 없습니다. 매매대금에서 보증금을 공제했는지 여부도 임차인의 반환청구권과는 별개의 문제입니다.
2. 전 집주인에게 청구하는 경우도 있습니다
소유권 이전 당시 대항력이 없었던 경우
새 소유자의 법정 승계는 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 전제로 합니다. 대법원은 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 주택이 다른 사람에게 이전되더라도 전 집주인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이라고 판시했습니다(대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결).
따라서 소유권 이전일보다 전입신고와 주택 인도가 늦었거나, 이전 전에 이미 전출·인도로 대항력을 잃었다면 새 소유자에게 당연히 보증금 반환을 요구할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.
임대인 지위 승계를 원하지 않아 이의한 경우
대항력 있는 임차인이라도 새 소유자에게 임대인의 지위가 넘어가는 것을 원하지 않는다면, 양도 사실을 안 때부터 상당한 기간 안에 이의를 제기하여 승계되는 임대차관계에서 벗어날 수 있습니다. 이 경우 전 집주인의 보증금 반환채무가 소멸하지 않을 수 있습니다(대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결).
다만 단순히 전 집주인에게 반환을 독촉했거나 전 집주인과 새 집주인 모두를 상대로 돈을 요구했다는 사정만으로 이의가 인정되는 것은 아닙니다. 임차권등기명령 신청, 경매에서의 배당요구 여부, 누구를 상대로 어떤 권리를 행사했는지 등을 종합하여 판단하므로, 승계에 이의하려면 의사를 분명한 문서로 남기고 개별 사건에 맞는 검토를 받는 편이 안전합니다.
| 소유권 이전 당시 상황 | 원칙적인 보증금 반환 상대방 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 주택 인도와 전입신고를 유지하여 대항력이 있음 | 새 집주인 | 전 집주인은 원칙적으로 면책 |
| 대항력을 갖추지 못했거나 이전 전에 상실함 | 전 집주인 | 별도의 채무인수 약정 등이 있는지 추가 확인 |
| 대항력은 있으나 승계를 원하지 않아 상당한 기간 내 이의함 | 전 집주인의 채무가 남을 수 있음 | 이의의 시기·내용·후속 행동을 구체적으로 판단 |
| 매매가 아니라 경매·공매로 소유권이 이전됨 | 배당·배분과 인수 여부에 따라 달라짐 | 선행권리, 대항력 발생시점, 배당요구 또는 배분요구와 실제 변제액 확인 |
3. 계약이 끝난 뒤 집이 팔려도 새 집주인이 승계하나요
임대차기간이 끝났더라도 보증금을 돌려받지 못했다면 임대차관계는 보증금을 반환받을 때까지 존속하는 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제2항). 따라서 임차인이 대항력을 유지하고 있다면 계약 종료 후 주택이 양도된 경우에도 새 소유자가 종료된 상태의 임대인 지위와 보증금 반환채무를 승계할 수 있습니다.
임차권등기 등으로 권리를 보전하지 않은 상태에서 주택의 점유나 대항요건인 주민등록 중 어느 하나라도 상실하면 종전의 대항력은 소멸할 수 있습니다. 대법원 2025. 4. 15. 선고 2024다326398 판결은 점유를 상실한 뒤 임차권등기를 마친 경우, 종전 대항력이 소급하여 회복되는 것이 아니라 등기 시점부터 새로운 대항력이 발생한다고 판시했습니다. 이사해야 한다면 임차권등기명령의 등기 완료 여부를 먼저 확인해야 하는 이유입니다.
4. 확정일자는 집주인 변경과 어떤 관계가 있나요
대항력은 새 집주인 등 제3자에게 임대차관계를 주장하기 위한 요건이고, 확정일자는 대항요건과 함께 갖추었을 때 경매·공매에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받기 위한 요건입니다. 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 기존 계약서의 확정일자를 다시 받을 필요는 일반적으로 없습니다.
다만 새 계약서를 다시 작성하면서 보증금을 증액하거나 계약 내용을 실질적으로 변경했다면 증가한 보증금의 우선순위와 새 확정일자 문제가 생길 수 있습니다. 단순한 소유자 변경 확인서인지, 기존 계약을 종료하고 새 계약을 체결한 것인지 문구를 살펴야 합니다. 자세한 발생시점은 대항력과 우선변제권, 전입신고·확정일자 순서에서 확인할 수 있습니다.
5. 집주인이 바뀌었다면 이 순서로 확인하세요
- 최신 등기사항증명서를 발급합니다. 새 소유자 이름, 소유권 이전일, 새 근저당권·압류·신탁등기 등이 있는지 확인합니다. 등기부등본 갑구·을구 읽는 법도 함께 참고할 수 있습니다.
- 대항력 발생시점과 유지 여부를 확인합니다. 실제 입주일, 전입신고일, 주소 변경이나 점유 공백이 있었는지 정리합니다.
- 새 집주인의 신원과 연락처를 확인합니다. 등기부상 소유자와 연락하는 사람이 같은지 확인하고, 월세를 낸다면 계좌 변경 요구도 등기와 신분 자료를 대조한 뒤 처리합니다.
- 계약 종료 의사를 기록으로 남깁니다. 묵시적 갱신 여부와 해지 효력 발생일을 검토하고 문자·내용증명 등으로 보증금 반환을 요구합니다.
- 보증금 회수 전에 먼저 이사할지 신중히 결정합니다. 이사가 불가피하다면 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 다음 전출하는 순서를 지킵니다.
6. 새 집주인이 보증금 반환을 거부하면
일반 매매로 소유권이 이전된 경우 새 집주인이 “계약은 전 집주인과 했으니 전 집주인에게 받으라”고 주장하더라도, 소유권 이전 당시 대항력을 갖추었다면 새 집주인이 반환채무를 승계하는 것이 원칙입니다. 등기사항증명서, 임대차계약서, 주민등록초본, 확정일자 자료, 계약 종료 통지와 반환 요구 내역을 모아 두는 것이 좋습니다.
반환기일이 지났는데도 보증금을 주지 않는다면 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령 또는 보증금반환청구소송, 가압류와 강제집행을 사건에 맞게 검토할 수 있습니다. 전체 순서는 전세보증금 반환을 못 받을 때 대응 방법에서, 지급명령의 관할과 이의절차는 지급명령 신청 방법에서 확인할 수 있습니다.
다만 경매·공매로 집주인이 바뀐 경우에는 일반 매매와 다릅니다. 대항력의 발생·유지 시점, 매각으로 소멸하는 권리인지, 배당요구 또는 배분요구 여부와 실제 변제액 등을 확인해야 합니다. 법원 경매에서는 매각물건명세서와 배당표를, 국세 체납처분 공매에서는 공매재산명세서와 배분계산서 등을 확인합니다.
자주 묻는 질문
집주인이 바뀌면 임대차계약서를 새로 써야 하나요?
아닙니다. 대항력 있는 임대차라면 새 소유자가 법률상 임대인의 지위를 승계하므로 소유자 변경만을 이유로 새 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 새 계약서를 쓰게 된다면 기존 계약을 단순히 확인하는 것인지, 보증금·기간 등을 새로 정하는 것인지 확인해야 합니다.
전 집주인과 새 집주인 모두에게 보증금을 청구할 수 있나요?
두 사람이 항상 공동으로 책임지는 것은 아닙니다. 대항력 있는 임대차가 정상적으로 승계되면 새 집주인이 책임지고 전 집주인은 원칙적으로 면책됩니다. 대항력이 없거나 임차인이 승계에 적법하게 이의한 경우 등에는 전 집주인의 책임이 남을 수 있습니다.
집주인이 바뀌면 확정일자를 다시 받아야 하나요?
기존 계약 내용이 그대로라면 소유자 변경만으로 확정일자를 다시 받을 필요는 일반적으로 없습니다. 다만 보증금을 올리거나 새 계약을 체결했다면 변경된 부분의 우선변제권을 별도로 검토해야 합니다.
보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사해도 되나요?
임차권등기 전에 점유 또는 대항요건인 주민등록을 상실하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 기존 권리를 보전하려면 대항요건을 유지한 채 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 합니다.
마치며
집주인이 바뀌면 전세보증금 반환 상대방은 단순히 계약서에 누구 이름이 적혀 있는지가 아니라 소유권 이전 당시의 대항력과 임대인 지위 승계 여부로 결정됩니다. 일반 매매에서는 대항력이 있다면 새 집주인이, 대항력이 없다면 전 집주인이 책임지는 것이 기본적인 출발점이며, 경매·공매는 매각에 따른 소멸과 인수 관계를 별도로 살펴야 합니다.
다만 승계에 대한 이의, 임차권등기, 경매·공매, 보증기관의 대위변제 등이 얽히면 결론이 달라질 수 있습니다. 보증금 규모가 크거나 소유권 이전 전후로 전출한 이력이 있다면 변호사, 대한법률구조공단 등에서 계약서와 등기자료를 바탕으로 구체적인 검토를 받는 것이 좋습니다.
이 글은 2026년 10월 25일 현재 법령과 공개된 대법원 판례를 기준으로 정리한 일반적인 법률정보이며, 개별 사건에 대한 법률 자문이나 서류작성 대행이 아닙니다.